Самостійні Тема 12-13

20 Февраль 2014 →

Тема 12. Методи і моделі оцінювання нерухомого майна

Питання 1. Іпотечне кредитування об’єктів нерухомості

Іпотечний кредит — це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна — землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека — це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.

Згідно із Законом України "Про заставу" (розділ II) іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

— кредитори з іпотеки — іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

— позичальники — юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.

Відповідно до Закону України "Про заставу" у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості.

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки: 1) режим іпотеки романо-германського права (країни Західної Європи); в його основі — значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотек та ін.; 2) режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі — гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.

Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший банк, який здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сілезії. Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині у XVIII — XIX ст. багато в чому був обумовлений особливостями прусського шляху становлення капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько ЗО спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці, по суті, відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки.

В Україні перший акціонерний земельний банк, що здійснював іпотечне кредитування, був відкритий 1864 р. в Одесі. Одним із основних його завдань було виділення селянам коштів на купівлю землі на півдні України. Ліквідація приватної власності на землю і нерухомість після революції 1917 р. обумовила припинення діяльності в колишньому СРСР іпотечних банків.

Нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями.

Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:

— іпотечне зобов'язання, що видається позичальником кредиторові на потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов'язання, забезпеченого заставою майна;

— закладний лист — довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.

У зв'язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока ліквідність його об'єкта, важливе значення має страхування позик і формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов'язання стає цінним папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму вторинного ринку. Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із зростанням ризику знецінення капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування ним для позичальників.

У зв'язку із розвитком Іпотечного кредитування формується окремий іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні облігації — довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих будівельних проектів.

2. Механізм іпотечного кредитування

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів — закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10—15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно.

Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечному банкові законодавче забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.

Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.

Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття. Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець — іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки.

Питання 2. Напрями і особливості державного регулювання ринку нерухомості

Державне регулювання ринку нерухомості в Україні

Ринок нерухомості, як стверджує С. Мочерний, - це особливий вид ринку, на якому об'єктом купівлі-продажу чи застави для отримання кредиту є нерухомість... один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки [3].

Державне регулювання ринку нерухомості складається з наступних аспектів:

зонування міського простору і державний кадастровий облік;

операції з об'єктами нерухомості;

державна реєстрація прав на нерухомість;

оподаткування нерухомості.

Основним інструментом гнучкого регулювання в містах під час планування містобудування с зонування (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне тощо).

Одним із основних напрямів управління нерухомістю є кадастровий розподіл території України, з метою надання земельним ділянкам кадастрових номерів. Одиницями кадастрового розподілу території України є кадастрові зони, райони, квартали. Порядок кадастрового розподілу території України й привласнення кадастрових номерів земельним ділянкам встановлюється Урядом України. Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Операція з об'єктами нерухомості це - єдність чотирьох елементів: суб'єктів - осіб, учасників операції, суб'єктивної сторони - єдність їх волі і волевиявлення, форми і змісту. Операції з нерухомістю здійснюються тільки в письмовій формі, шляхом укладення договору, який має два значення: юридичний факт, що породжуює права та обов'язки; саме правовідношення, зміст якого складають ці права й обов'язки. З об'єктами нерухомості можуть укладатися різні види операцій, як із зміною власника, так й зі зміною права користування та володіння, купівля-продаж.

Державна реєстрація прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, підлеглою реєстрації. Державній реєстрації підлягають права власності, господарського ведення, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу і припинення на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, будівлі, споруди, житлові і нежитлові приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти, багаторічні насадження та інші об'єкти.

Оподаткування нерухомості включає такі податки:

плата за землю;

податок на майно фізичних осіб;

податок на майно підприємств;

Закон України “Про плату за землю” визначає розміри (для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1%, для багаторічних насаджень - 0,03% від їх грошової оцінки з 1 га с/г угідь)[2] та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку.

Податок на майно фізичних осіб так само, як земельний податок, належить до місцевих податків і стягується безпосередньо з власника об'єкта нерухомості. Платниками податків визнаються власники об'єктів нерухомості (житлових будинків, квартир, дач, гаражів і інших будов, приміщень і споруд) незалежно від того, користуються вони цією нерухомістю чи ні [4].

Податок на майно підприємств належать до категорії регіональних. Установлюється він законом, який визначає максимальну ставку податку, а законодавчі органи суб'єктів федерації - конкретні ставки залежно від видів діяльності підприємств. Платниками податку є: організації-юридичні особи; філіали, представництва та інші підрозділи організацій, установ, що мають окремий баланс і розрахунковий (поточний) рахунок; організації, освічені відповідно до законодавства іноземних держав, міжнародні організації та об'єднання, а також їх відособлені підрозділи, що мають майно на території України. Платниками податків на майно фізичних осіб є громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, що мають на території країни у власності об'єкти нерухомості та визнаються законом України об'єктом оподаткування. Якщо об'єкти нерухомості, знаходяться в пайовій власності декількох фізичних осіб, платником податків відносно цих об'єктів визнається кожна з цих фізичних осіб пропорційно її частки в об'єкті нерухомості майна

Питання 3. Аналіз інвестицій в нерухомість

Сьогодні для інвесторів, підприємців, що вкладають капітали в економіку актуальною стає завдання пошуку таких активів, які допомогли б поліпшити якість їх інвестиційних портфелів (наприклад, знизити ризики, захистити доходи від інфляції і т.д.). Сьогодні вже багато інвесторів усвідомили, що таким активом може бути нерухомість.

Глибокі наукові дослідження дозволили виявити, що нерухомість у багатьох випадках дозволяє поліпшити характеристики інвестиційних портфелів, захищає інвестиції від інфляції, що особливо актуально в часи економічних спадів.

При цьому виникає інша проблема – наукові докази того, що ринок нерухомості здатний виправити ситуацію з найчастіше низькою якістю інвестицій у традиційні фінансові інструменти.

Модифікація класичної портфельної теорії, яка дозволяє найбільш повно провести порівняльний аналіз різних активів ринку капіталу: акцій, облігацій та нерухомості:

1. Аналіз нерухомості, акцій і облігацій в рамках класичної портфельної теорії: розрахунок середніх доходностей, стандартних відхилень, інвестиційних кордонів портфелів. Головною метою даного розділу є відповідь на питання, що відбувається з ефективною кордоном при додаванні нерухомості в портфелі акцій та облігацій.

2. Класична портфельна теорія не враховує інфляцію. Тому доцільно досліджувати, чи здатний той чи інший актив хеджувати інфляційні ризики. Даний аналіз можна проводити за допомогою статистичних тестів, адаптованих для перевірки страховки доходів від фактичної, очікуваною і несподіваною інфляції в Росії та інших тестів.

3. Аналіз історичних даних в рамках класичної портфельної теорії також має свої недоліки. По-перше, при позбавленні від стаціонарності часових рядів використовуються відносні змінні. Через це втрачається “низькочастотна” інформація в даних, що показують довгостроковий зв’язок між змінними. По-друге, з тієї ж причини, як правило, в розрахунок беруться невеликі тимчасові інтервали.

Тому пропонується для кожного активу використовувати тести на коінтеграцію з реальним ВВП, який показує, чи є між тим чи іншим активом і економікою в цілому рівноважна траєкторія динаміки в довгостроковому періоді. Якщо “так”, то даний актив є не зовсім вдалим при включенні в інвестиційний портфель з метою його диверсифікації в довгостроковому періоді.

Емпіричне дослідження було проведене на основі певних припущень. Оскільки доходи від володіння нерухомістю базуються на довгострокових контрактах, виправдано вважати, що мінливість цих доходів буде порівняно низькою. Крім того, низька ліквідність нерухомості, високі бар’єри входу на ринок, – всі ці систематичні ризики повинні винагороджуватися підвищеною прибутковістю.

Також, якщо доходи від нерухомості прирівняні до твердої іноземної валюти, то цілком імовірно очікувати, що вони будуть захищені від інфляційних ризиків. Процеси, що відбуваються на ринку будівництва набагато менш динамічні, ніж процеси на ринку цінних паперів – ціни на матеріали та послуги ростуть, але використовуючи Інтернет можна замовити матеріали у виробника і суттєво скоротити витрати. Тому, можна припустити, що динаміка прибутковості на ринку нерухомості буде слабко корелювати з динамікою темпу зростання макроекономіки в довгостроковому періоді.

Економетричний аналіз даних, проведений автором, показав, що дані гіпотези виконуються на російському ринку. Результати дослідження дозволили виявити гарні можливості нерухомості з поліпшення характеристик портфелів, складених з фінансових інструментів на російському ринку капіталу.

Незважаючи на виявлені хороші інвестиційні властивості першокласної нерухомості, інвестор повинен передбачати і негативні аспекти інвестицій в нерухомість, що є своєрідною “платою” інвестора за ці привабливі якості: істотне обмеження ліквідності, паушальна, високі бар’єри входу на ринок, низька ефективність ринку, ефекти надлишкового будівництва.

Питання 4-5. Сегментація ринку нерухомого майна за правами на власність. Сегментація ринку нерухомого майна за класами та характером використання власності

Ринок нерухомості ( РН ) - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості. РН являє собою сферу вкладень капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Іншими словами - РН - це засіб перерозподілу земельних ділянок , будівель , споруд та іншого майна майна між власниками і користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції .

Сегментація РН в цілому відповідає класифікації нерухомості.

Традиційно слід класифікувати РН фасетного методом .

( Ознака класифікації - Види РН) .

Вид об'єкту (товару) :

1 . земельний

2 . будівельний

3 . споруд

4 . підприємств

5 . приміщень

6 . багаторічних насаджень

7 . інших об'єктів

Географічний (територіальний ) чинник :

1 . місцевий

2 . міський

3 . регіональний

4 . Національний

5 . світовий

Функціональне

призначення:

1 . виробничих будівель

2 . Житловий

3 . Невиробничих будівель і приміщень (офіси , склади та ін )

Ступінь готовності до

експлуатації :

1 . Ринок існуючих об'єктів (старий фонд)

2 . незавершеного будівництва

3 . нового будівництва

Тип учасників:

1 . Ринок індивід продавців і покупців

2 . проміжних продавців

3 . муніципальних утворень

4 . комерційних організацій

Вид угод :

1 . Купівлі-продажу

2 . Оренда

3 . Іпотеки

4 . Речових прав (оренди , застави та ін )

Галузева належність:

1 . промислових об'єктів

2 . С / г об'єктів

3 . громадських будівель

Форма власності:

1 . державна

2 . муніципальна

3 . приватна

Спосіб вчинення угод:

1 . Первинний і вторинний

2 . Організований і неорганізований

3 . Біржовий і позабіржовий

4 . Традиційний і комп'ютеризований

Питання 6. Первинна та вторинна інформація про ринок нерухомості

Одним із ключових питань діяльності підприємства є отримання повної, достовірної, своєчасної інформації про стан маркетингового середовища.

Маркетингова інформація — це факти і цифри, які певним чином стосуються маркетингової діяльності організації, характеризують її маркетингове середовище. Так, "портрет" індивідуального споживача створюється за допомогою таких даних, як вік, стать, рівень доходу, освіта, місце проживання, споживацькі звички та ін. У процесі виходу на зовнішні ринки суттєве значення мають, зокрема, такі факти і цифри, як особливості національного менталітету споживачів, розміри ставок ввізного (імпортного) мита, система оподаткування тощо.

Інформаційний фактор відіграє все більш важливу роль не тільки у маркетинговому аналізі, а й у цілому щодо успішності діяльності організації. Маркетингову інформацію зазвичай поділяють на вторинну та первинну.

Вторинна маркетингова інформація — це дані, зібрані не для вирішення проблем певного дослідження. Тобто ця інформація не створюється у процесі проведення даного маркетингового дослідження. Вона вже існувала у певному готовому вигляді й була знайдена та використана маркетинговими дослідниками. Наприклад, університет, який вирішує проблему можливого попиту на свої послуги на найближчі 2—3 роки, може отримати від міського управління освіти дані про кількість учнів, які навчаються сьогодні у школах міста у старших класах. Ці дані, очевидно, готувалися не для вирішення проблеми можливого попиту на послуги певного університету на найближчі роки, а для інших цілей. Але їх можна зарахувати до тієї інформації, що може бути корисною для університету.

Вторинну інформацію можна поділити на внутрішню та зовнішню.

Вторинна внутрішня інформація — інформація, що була створена всередині самої організації. Так, якщо проблемою маркетингового дослідження визначено виявлення ставлення споживачів до підвищення рівня екологічності такої продукції, як ламінат-підлога, то важливою внутрішньою інформацію можуть бути дані технічного відділу щодо хімічного складу продукту, дані фінансового відділу щодо витрат підприємства під час реалізації попередніх проектів екологізації продукції. Крім того, може виявитися, що раніше вже проводилися опитування споживачів щодо їх ставлення до екологіч-ності продукції, й, безумовно, ці дані будуть корисними для порівняння споживацьких настроїв за певний період часу.

Вторинна зовнішня інформація — інформація, що була створена поза межами організації не для цього дослідження. Вище наведений приклад університету пов'язаний якраз із цим видом інформації. У цілому джерела вторинної зовнішньої інформації можуть бути досить різноманітними: офіційна статистика (загальнодержавна та регіональна); дані дослідницьких організацій; дані різних асоціацій, фондів тощо; матеріали галузевих та інших періодичних видань, а також інші джерела. Багато з них е загальнодоступними, їх отримання або практично зовсім не вимагає оплати або справа може обмежитися досить незначними витратами.

Питання 7. Критерій ефективного ринку

Ефективний ринок (абсолютно ефективний ринок ) - це такий ринок , на якому ціна кожного цінного паперу завжди збігається з її інвестиційною вартістю .

На такому ідеалізованому ринку кожен цінний папір завжди продається за справедливою вартістю , всі спроби знайти цінні папери з невірними цінами виявляються марними , інформаційне безліч є повним , нова інформація миттєво відображається в ринкових цінах , всі дії учасників ринку є раціональними і всі учасники ринку єдині в своїх цільових установках.

Прийнято виділяти три ступені ефективності ринку , у відповідності зі ступенем інформаційної ефективності ринку .

Кажуть , що ринок є ефективним щодо якої інформації , якщо дана інформація відразу і повністю відбивається в ціні , тобто неможливо побудувати інвестиційну стратегію , що використовує виключно цю інформацію , яка дозволяла б на постійній основі отримувати надприбуток (прибуток відмінну від нормальної ) . Залежно від обсягу інформації , яка відразу і повністю відбивається в ціні , прийнято виділяти три форми ефективності ринку .

 

Всю інформацію розділимо на три групи:

минула інформація - минуле стан ринку ( динаміка курсів , обсяги торгів , попит , пропозиція ) ;

публічна інформація - інформація , опублікована в доступних джерелах ( минуле стан ринку , звіти компаній , оголошення про виплату дивідендів , макроекономічна статистика , економічні та політичні новини ) ;

вся інформація - включає як публічну , так і внутрішню інформацію , яка відома лише вузькому колу осіб (наприклад , в силу службового становища).

Виділяють три форми ефективності ринку:

слабка форма ефективності ( weak - form efficiency ) - у вартості цінних паперів повністю відображена минула інформація;

середня форма ефективності ( semistrong efficiency ) - у вартості цінних паперів повністю відображена публічна інформація;

сильна форма ефективності ( strong efficiency ) - у вартості цінних паперів відображена вся інформація.

Дане визначення ступеня ефективності ринку не повністю формалізовано і частково носить інтуїтивний характер - зокрема , не вказано ні значення нормального прибутку , ні цільові установки учасників ринку (наприклад , їх ставлення до ризику ) . Проте , якщо взяти деяку модель формування цін ( наприклад , стала вже класичної модель CAPM ) , дані визначення легко формалізуються , що дозволяє перевіряти гіпотезу ефективності ринку спільно з обраною моделлю формування цін . Всі ці поняття - ефективність ринку , надприбуток , нормальна прибуток , ризик - ми ще проілюструємо , коли будемо розглядати модель CAPM .

Питання 8. Економічні характеристики ринку

Існують наступні основні характеристики ринку:

Мінливість . Попит і пропозиція змінюються під впливом випуску нових видів товарів , демографічних факторів , погодних умов , психології споживачів , кількості та якості реклами та багатьох інших факторів. У більш широкому сенсі на ринок впливає соціально - економічна , політико - правова , природно - географічна , науково - технічна та культурно - історична середу .

Саморегулюючість . Ринок самостійно , «автоматично» реагує на надлишок якого товару зниженням його ціни . Також прикладом реакції ринку на зміну обстановки може бути зменшення попиту на старі товари та послуги при появі нових , які за своїми споживчими властивостями перевершують старі , а ціна нових така ж або значно менша . Поняття « саморегулівної » ми повинні прийняти з поправкою на обмежену регулюючу функцію держави .

Конкуренція . В умовах вільних ринкових відносин конкуренція є основним стимулом підвищення якості товарів і послуг та оптимізації їх кількості на ринку.

Економічна свобода . Ринок характеризується свободою вибору суб'єктами ринку своїх контрагентів. Суб'єкти самостійно визначають умови економічної взаємодії між собою , які будуються на взаємовигідній основі. Іншими словами : продавці самостійно визначають - який товар виробляти , за якою ціною і кому його продавати , а споживачі , відповідно, вирішують - у кого , за якою ціною і на яких умовах його купувати.

Масштабність . Охарактеризувати ринок можна шляхом класифікації його за географічним принципом . Так, в залежності від географічного чинника виділяють такі види ринків :

- Світовий ;

- Національний ;

- Регіональний .

Співвідношення покупців і продавців.

- Монополія ;

- Монопсонія ;

- Достатня кількість і покупців і продавців.

Співвідношення попиту та пропозиції .

- Попит перевищує пропозицію

- Пропозиція перевищує попит

- Попит і пропозиція врівноважені.

Склад учасників ринку.

- Виробники

- Посередники

- Споживачі

Ємність . Під ємністю ринку увазі здатність поглинання конкретним ринком певного обсягу конкретного виду продукції за конкретну одиницю часу.

Таким чином , ми бачимо , що ринок це складний , багатофакторний об'єкт , який є об'єктивною реальністю.

На основі аналізу ринку підприємство визначає свою збутову і виробничу політику , кінцевою метою якої є стабільне отримання прибутку в умовах конкуренції.

Ключові економічні показники:

- Рівень економічного зростання;

- Ціни та інфляція;

- процентні ставки;

- безробіття;

- Будівництво та продаж житла;

- Роздрібна торгівля та продаж нових автомобілів;

- Ринок цінних паперів;

Найбільший показник : рівень економічного зростання

Цей основний показник відображає відсоток зростання всієї економіки , що розраховується за ВВП. Сам ВВП визначається як загальний розмір економіки .

Даний показник складається з наступних складових: споживчі витрати , інвестиції , державні витрати і чистий експорт (експорт мінус імпорт ) .

Він публікується щомісячно . Але , на жаль , його пізніше переглядають. Різниця між первинними і кінцевими значеннями може досягати одного-двох відсотків для показника , середнє значення якого становить приблизно три відсотки.

Вартість грошей: процентні ставки

Процентна ставка - це ціна грошей. Низькі процентні ставки роблять гроші більш доступними (у формі кредиту) для юридичних і фізичних осіб. Низькі ставки генерують попит, оскільки стимулюють людей займати і купувати.

Ринок цінних паперів

Стан ринку цінних паперів є одним з найпопулярніших економічних індикаторів, але небагато людей знають, що цей індикатор означає. Це більше психологічний барометр, ніж економічний індикатор, тому що, хоча ціни на ринку цінних паперів і мають близьке відношення до корпоративних заробітків, емоції учасників ринку також впливають на ціни.

Купівельна спроможність: ціни та інфляція

Інфляція - це загальне підвищення цін на товари та послуги, коли попит перевищує пропозицію. Невеликий відсоток інфляції - це природний наслідок економічного зростання.

Питання 9. Задачі технічної експертизи

Завданнями технічної експертизи є кількісне визначення робочих параметрів елементів будівлі , визначення причин погіршення параметрів і прогнозування зміни параметрів у часі із збереженням або зміною діючих на елемент навантажень .

Технічна експертиза будівлі проводиться в наступному порядку:

• визначається мета експертизи;

• вивчаються вихідні дані ( проектне рішення , дефектні відомості і т. п.);



Страницы: Первая | 1 | 2 | 3 | Следующая → | Последняя | Одной страницей


See also:
Учебный материал
Похожие записи
  • тест метрология 1
    ООП: 260902.65 - Конструирование швейных изделийДисциплина: Метрология, стандартизация и сертификацияГруппа: бкид-1 Дата...
  • тест Мен в МП пол 3 курс студ
    Раздел 1. Общие подходы к менеджменту. 1. Английское слово «менеджмент» употребляется, когда...
  • тест КП 3
    ТЕСТЫ ПО КОНСТИТУЦИОННОМУ ПРАВУ РФ РАЗДЕЛ 1. Основы теории конституционного права. Конституционное...

Комментарии закрыты.